Beim Renovieren einer Fassade geht es um kleinere Ausbesserungen von Mängeln, die mit der Zeit üblicherweise auftreten, der Aufwand hält sich in Grenzen. Auch der komplette Neuanstrich des Hauses gilt als Wiederherstellen des eigentlichen Zustands.
Von einer Sanierung spricht der Experte, wenn größere Flächen neu verputzt oder Anbauten erneuert werden müssen. Gerade bei der Fassade versucht der aufmerksame Hausbesitzer, derart umfangreiche Arbeiten zu vermeiden. Wenn er sich regelmäßig kümmert, bleibt der Aufwand auch meist im Rahmen. Denn alle großen waren ursprünglich nur kleine Schäden.
Instandsetzen bedeutet also, den ursprünglichen Zustand einer Sache wieder herzustellen. Der Eigentümer wird auftretende Mängel zunächst durch Renovierungen beseitigen, damit eine umfängliche Sanierung erst gar nicht erforderlich wird.
Definitionen des Unterschieds durch Juristen
Aber worin besteht nun genau der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisieren? Auch der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit dieser Frage bei verschiedenen Bautätigkeiten bereits auseinandersetzen. Die Richter stellten die Funktion eines Hauselements in den Vordergrund ihrer Bewertung: Wenn etwa ein Bauteil nur repariert wird, damit es wieder problemlos genutzt werden kann, geht es um eine Instandhaltung. Bei einem vollständigen Ersatz des Elements, besonders mit einem erweiterten Funktionsumfang, handelt es sich um eine Modernisierung.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat sich in seinem Paragraphen 555b ebenfalls der Sache angenommen und verschiedene Arten der Modernisierung wie folgt definiert:
- Die energetische Modernisierung: Die Baumaßnahme hilft, nachhaltig Endenergie einzusparen,
- oder die nicht regenerierbare Primärenergie wird in ihrem Verbrauch nachhaltig reduziert bzw. das Klima dauerhaft geschützt.
Die Baumaßnahme führt zu einem geringeren Wasserverbrauch.
Relevanz von Fassadenarbeiten für Energieeffizienz und Mietrecht
Für Arbeiten an der Fassade sind besonders die beiden erstgenannten Kriterien relevant. Eine Dämmung etwa mindert den Energieverbrauch meist erheblich, was nicht nur dem eigenen Geldbeutel, sondern auch der Umwelt und dem Klima zugute kommt. Hingegen verbessert ein neuer Anstrich, also eine Renovierung, nicht die Energiebilanz einer Immobilie. Und auch eine Sanierung durch Neuputz stellt nur den ursprünglichen Zustand wieder her und bedeutet keine ökologische Optimierung. Für solche arbeiten benötigt man ein Fassadengerüst.
Bekannterweise wird der Vermieter nach einer Modernisierung eine höhere Miete verlangen. Zuvor muss er laut BGH jedoch die Kosten für Erneuerungen von noch funktionstüchtigen Bauteilen herausrechnen, weil diese Maßnahmen nur der Instandhaltung dienen. Denn nur eine Modernisierung gilt als eine tatsächliche Verbesserung der Wohnqualität und rechtfertigt eine höhere Mietforderung.